La oferta de vivienda a corto plazo tiene una baja elasticidad precio, es decir, una capacidad muy limitada en el corto plazo para reaccionar ante incrementos en la demanda.

A corto plazo decimos que la oferta de viviendas es muy rígida.Ello quiere decir que la elasticidad precio de la oferta de viviendas es muy baja; es decir, a pesar de que aumente el precio,  el incremento del número de viviendas ofertadas es muy pequeño. En esta entrada intentaré explicar cuáles son las causas de esta rigidez y cuáles son las consecuencias.

¿Por qué la oferta de viviendas es tan rígida en el corto plazo?

La oferta es muy rígida en el corto plazo porque, ante incrementos en el precio, no es sencillo que reaccionen las empresas entrando  a ofrecer más viviendas. No lo es, porque la construcción de viviendas lleva muchos años. Hay que tener en cuenta que hasta que se pueden iniciar los trabajos materiales se puede tardar mucho tiempo.

Algunos de los problemas que surgen están relacionados con el suelo para construir. Cuando en un suelo se plantea la posibilidad de construir, surgen muchas cuestiones a plantearse. Surgen problemas medioambientales, entre herederos, entre colindantes, de planeamiento urbanístico, problemas con el derribo de construcciones anteriores… Es habitual que esos problemas lleven a disputas de años y, en general, judiciales. Cada parte defiende sus intereses, que suelen ser legítimos, aunque no siempre. Frecuentemente la solución más justa a la disputa es que no se construya, por ejemplo porque esa construcción perjudica a la naturaleza. Cuando las disputas entran en un juzgado puede ser cuestión de bastantes años encontrar una solución, y con cierta asiduidad son varios los procesos judiciales abiertos por cuestiones diferentes.

Otro problema es el financiero. Por ejemplo, en la actualidad hay un sinfín de construcciones que no se pueden iniciar por falta de financiación, que puede tardar varios años en llegar. También se da el caso de que no se pueda construir porque es al cliente al que le cuesta encontrar financiación, lo cual también sucede ahora.

Incluso, una vez se inicia la fase de construcción, se pueden encontrar problemas técnicos que hay que hay que resolver.

No es raro que, entre que se plantea en la cabeza de alguien que en un determinado lugar se podría construir hasta que se abren por primera vez las puertas de una de las viviendas de la promoción, puedan llegar a pasar períodos muy prolongados de tiempo, como 30 o, incluso, 40 años. La capacidad para reaccionar a un incremento de la demanda  de vivienda en plazos breves es mínima.

¿Cuáles son las consecuencias de la rigidez de la oferta  a corto plazo de viviendas?

La consecuencia es que, ante cualquier incremento de la demanda de viviendas, va a ser muy complicado que se construya más, con lo que ese incremento llevará a aumentos en los precios. Si el incremento es grande y sostenido en el tiempo tenemos un terreno abonado para la especulación, que no será la causa de la subida de los precios pero que sí que  la amplificará. La verdadera causa estará en aquello que incrementó la demanda, y la especulación sera una consecuencia.

La especulación tiene el efecto positivo de alertarnos sobre algo que falla. En este caso lo que falla es la capacidad que se tiene para reaccionar ante incrementos de la demanda. Aunque hay que buscar las máximas garantías en la defensa de los intereses legítimos de todas las partes involucradas, debemos avanzar en la resolución más rápida de los conflictos para saber con mayor rapidez dónde y cómo se puede construir.