El término hipoteca es uno de los términos jurídicos de uso más común en el lenguaje cotidiano. Sin embargo, mucha gente confunde el término hipoteca con algo así como financiación de la adquisición de una vivienda. Alguna relación tienen ambas realidades, pero ni mucho menos son dos realidades coincidentes. En realidad, la hipoteca es un derecho real de garantía.

En primer lugar, la hipoteca no es ninguna clase de préstamo. La hipoteca es un derecho que sujeta a los bienes sobre los que se impone al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida. Esa obligación puede ser la derivada de la restitución de un préstamo, llamado préstamo hipotecario, pero puede estar garantizando cualquier otro crédito. Es decir, es un medio para favorecer la financiación, no la financiación en sí misma.

Es un derecho real de garantía. Eso significa que, en primer lugar, es un derecho que pretende garantizar a su titular que el crédito que garantiza la hipoteca será satisfecho. Eso nunca se puede garantizar plenamente; pero sí que, en caso de que el deudor  no satisfaga el crédito, el titular del derecho de hipoteca podrá solicitar que se enajene el bien hipotecado, por los procedimientos legalmente establecidos, para satisfacer en lo posible su deuda. Además, es un derecho que se puede exigir con independencia de quien sea el poseedor y que recae directamente sobre el bien hipotecado. Por ejemplo, el bien ha podido cambiar de dueño, pero el nuevo propietario ha de ser consciente de que eso en nada altera el hecho de que el bien esté hipotecado.

Es importante tener en cuenta que la hipoteca no necesariamente tiene que recaer en una vivienda. La hipoteca inmobiliaria puede recaer en otro tipo de inmuebles, como pueden ser, por ejemplo, otro tipo de edificaciones o las fincas rústicas. Además pueden recaer sobre determinados derechos sobre esos bienes. Incluso existen hipotecas mobiliarias, que recaen sobre bienes muebles.

Tampoco es necesario que el propietario del inmueble y el deudor del crédito que garantiza la hipoteca sean la misma persona. Por ejemplo, una persona puede solicitar un préstamo a una entidad bancaria y acordar con ésta que en garantía de ese préstamo se hipoteque un inmueble perteneciente a otra persona distinta. Ese sería el caso, por ejemplo, de aquellos que hipotecan su vivienda para facilitar que un familiar pueda acceder a una determinada financiación.

En las hipotecas pueden intervenir tanto personas físicas como jurídicas. Por ejemplo, una sociedad mercantil puede hipotecar un inmueble de su propiedad para facilitar su acceso a la financiación.

Lo que es necesario para constituir una hipoteca es que conste en una escritura pública otorgada ante notario y que se inscriba en el Registro de la Propiedad. Para ello el bien sobre el que recae la hipoteca ha de estar inscrito en el registro.

Los créditos garantizados  mediante hipoteca tienen algunas características muy importantes. Una de las más importantes es que, en caso de que se produzca un concurso de acreedores, los créditos garantizados mediante hipoteca gozarán de un privilegio especial. Otra muy importante es la existencia de un mercado hipotecario donde las entidades de crédito pueden emitir distintos tipos de títulos respaldados por las garantías que ofrecen las hipotecas.

Del mismo modo que la hipoteca puede tener muchas finalidades, aunque la principal sea favorecer la adquisición de vivienda facilitando su financiación al ofrecer mayores garantías de cumplimiento de las obligaciones, no toda la adquisición de vivienda pasa por la constitución de una hipoteca. Una parte de viviendas se adquieren por algún título gratuito, como una herencia o donación. De aquellas adquisiciones de vivienda que implican que su adquirente tenga que realizar un sacrificio, una parte son financiadas completamente con fondos propios del adquirente, de modo que éste no se endeuda. En aquellos casos en que el adquirente se endeuda, no siempre el crédito goza de garantías. Un ejemplo pueden ser aquellos casos en los que quien adquiere una vivienda la financia con un dinero que le prestan familiares o amigos que no le solicitan mayores garantías. Pero incluso, en aquellos casos en que se piden garantías para poder obtener la financiación con la que adquirir la vivienda,  puede que se necesiten garantías adicionales como, por ejemplo, un aval. Es decir, hipoteca y obtención de financiación para la adquisición de vivienda son términos claramente relacionados, pero también diferentes. No conviene confundirlos. También es muy importante tener en cuenta que la relación de las hipotecas con la vivienda no termina en la garantía que facilite la financiación para su adquisición, sino que también la de otras operaciones como la reforma o la rehabilitación de una vivienda.