Muchas personas opinan que la inversión en vivienda es una oportunidad en los momentos actuales para quien tenga el dinero suficiente para adquirirla o para quien pueda acceder a un préstamo hipotecario. Se dice que los precios de la vivienda han tocado suelo. Todo puede suceder, pero creo que hay riesgos que merece la pena tener en cuenta.

El principal riesgo es el relacionado con los tipos de interés. Como comentaba en una entrada anterior, los tipos de interés y los precios de los activos caminan en direcciones opuestas, de manera que los precios de los activos de todo tipo, entre los que se incluye la vivienda, subieron muchísimo cuando los tipos de interés se redujeron sustancialmente durante la década de los 90. Los tipos de interés  en estos momentos están bastante bajos. Es probable que lo estén durante mucho tiempo, pero desde luego no es un suceso improbable que puedan subir en el futuro no excesivamente lejano. El comportamiento de la inflación será clave en este sentido. Y hay que tener en cuenta que cuando los tipos de interés son bajos, una misma subida es proporcionalmente mayor. Por ejemplo, una subida el 1% cuando los tipos de interés son del 4% supone unos tipos de interés una cuarta parte más altos, pero esa misma subida si los tipos de interés son del 1% supone doblarlos. Si se ven subidas proporcionalmente altas en los tipos de interés podemos ver reducciones importantes en los precios de la vivienda.

Por otro lado, podemos suponer que exista una cierta recuperación del precio de la vivienda. Esa recuperación animaría a muchos a poner a la venta viviendas que hasta entonces se hubiesen planteado vender pero que no se hubiesen puesto a la venta por las complicadas condiciones del mercado inmobiliario. Por ejemplo, existen muchas viviendas que no son la vivienda habitual de sus propietarios y que se compraron cuando la situación económica era mejor. Hay muchas personas esperando la oportunidad de vender para obtener un dinero con el que satisfacer unas necesidades no inmediatas, como unos mayores gastos por una posible situación de dependencia, por estudios de descendientes o simplemente como complemento a una pensión de jubilación cuyas condiciones hayan sido peores a lo esperado años atrás. La necesidad de vender de estas personas no es inminente, como sí lo es la de una persona que tenga que pagar una deuda; pero, si necesitan el dinero para un futuro no excesivamente lejano, estarán muy atentos a cualquier posible oportunidad de vender.

Otro posible factor que puede contribuir a la contención de posibles subidas de precios es el del posible aumento de la construcción de vivienda. Está claro que, si las posibilidades de financiar la construcción y la situación económica mejoran un poco, habrá constructores deseosos de construir. Hay que tener en cuenta que hay mucho desempleo en la construcción, lo que hace improbable ver subidas espectaculares de los salarios de la construcción en los próximos años, y además existen muchos solares sin construir, lo que por el momento hace complicado ver subidas importantes del precio del suelo. El aumento de la oferta de vivienda contribuiría a reducir su precio.

Otro factor que hay que tener en cuenta es que en el pasado una fiscalidad más favorable fue uno de los elementos que contribuyó a la subida de los precios de la vivienda. Es complicado que los gobiernos se animen a introducir nuevas deducciones en la adquisición, e incluso en el arrendamiento de vivienda, o incluso a reducir los impuestos que gravan su adquisición como el IVA  o el impuesto sobre Transmisiones patrimoniales, y mucho más complicado cuando vivimos unos tiempos más propensos a medidas que contribuyan a aumentar la recaudación. Entre esas medidas podría estar el incremento del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, que en muchos ayuntamientos se puede convertir en una necesidad dada la difícil situación de sus finanzas.

También hay que tener en cuenta el factor demográfico. España es un país que está envejeciendo y ello supone que cada vez hay más personas dependientes, que son menos propensas a vivir solas, y menos personas jóvenes, que son las que de una manera prioritaria necesitan vivienda.

La salida de la crisis tendrá también un papel muy importante. Cuanto más tarde se salga de la crisis y menos vigorosa sea la recuperación menor será la demanda de vivienda, con lo que los riesgos de la economía en general son riesgos para el precio de la vivienda.

Creo que no debemos cerrar la posibilidad de que existan importantes subidas en el precio de la vivienda en el futuro, sobre todo porque la rigidez de la oferta de vivienda a corto plazo sigue ahí, pero conviene medir muy bien los riesgos, ya que en el futuro más cercano van a existir muchos riesgos que pueden contribuir a una menor subida o reducción, incluso de importancia, de los precios de la vivienda.