La inversión inmobiliaria recoge un conjunto de opciones diversas de inversión entre las que se encuentran viviendas, plazas de garaje, solares, locales de negocio, fincas rústicas, edificaciones industriales, etc. Los pequeños ahorradores han tenido, en circunstancias de elevada inflación, una especial predilección por la inversión en vivienda y en fincas rústicas (éstas últimas fundamentalmente en el mundo rural). Podemos distinguir dos situaciones diferentes: una de inflación simplemente elevada y otra de hiperinflación. En esta entrada trataré de exponer las decisiones del pequeño ahorrador en un entorno de inflación elevada, pero sin llegar a la hiperinflación.

¿Qué pretende el pequeño ahorrador  invirtiendo en vivienda cuando la inflación es elevada?

Cuando el ahorrador coloca sus ahorros tiene en cuenta no solamente el rendimiento esperado por su inversión, sino también la inflación esperada. Cuanto mayor es la inflación, más «come» sus rendimientos. El rendimiento real sería el que obtiene en términos nominales menos la inflación. Una segunda cosa que le preocupa a cualquier ahorrador al colocar sus ahorros es que existe un riesgo, es decir, el rendimiento que finalmente obtenga puede ser mayor o menor de lo esperado. Normalmente, el pequeño ahorrador suele ser averso al riesgo, es decir, ante dos alternativas en las que pueda colocar sus ahorr0s que le ofrezcan un mismo rendimiento esperado prefiere aquella que tenga menor riesgo. Una de las razones de esa variabilidad puede ser la inflación. Por ejemplo, si el pequeño ahorrador coloca sus ahorros en un depósito a plazo fijo pensando que la inflación iba a ser del 5% y finalmente es del 10%, en términos reales habrá obtenido un 5% menos de lo que esperaba. La inversión en vivienda puede ser una solución a este problema para el pequeño ahorrador. La razón es que la vivienda es un bien más, cuyo precio tiende a crecer con la inflación, además de las variaciones que pueda tener por los propios factores particulares de los mercados de la vivienda. Cuanto más alta es la inflación más tiende a pesar la inflación como factor desencadenante de las variaciones en los precios de la vivienda, y sobre todo si consideramos plazos largos. Es decir, si la inflación es más elevada de lo previsible, los precios de la vivienda tenderán a ser mayores de lo previsto, cubriéndole (aunque solamente sea de una forma imperfecta) de una posible pérdida del poder adquisitivo generada por la inflación.

Una inflación elevada se relaciona fundamentalmente con tres factores: el impacto de políticas expansivas de la demanda, tensiones en los mercados de trabajo y el impacto de las alteraciones en los costes (sobre todo los costes de las materias primas y la energía). Estos factores pueden estar muy relacionados. Por ejemplo, el impacto de una subida de los precios de las materias primas puede hacer que los precios suban, generando una reducción de la oferta en la economía y una crisis con destrucción de puestos de trabajo. Ante eso, el gobierno y el banco central pueden decidir que hay que expandir la demanda. Lo puede intentar a través de diversas vías como la de generar déficit público, la de reducir los tipos de interés o la de la depreciación o devaluación de la moneda. Muy probablemente eso se traslade más bien en inflación que en incremento de la renta. Pero eso será tenido en cuenta en las negociaciones salariales por los trabajadores que exigirán aumentos de sus salarios para no perder poder adquisitivo, lo que también incrementará los costes empresariales y los precios. Situaciones de este tipo se han producido en la mayoría de países a lo largo del tiempo. Un ejemplo de ello es la España de los años que transcurren entre mediados de los setenta y mediados de los noventa, y particularmente al comienzo de ese período.

Pensemos en un español que tuviese que colocar sus pequeños ahorros a mediados de los años 70. Veía como había una inflación elevada, pero también incierta. Existían tensiones que, en función de su recrudecimiento o su alivio, podían hacer que a 20, 30 ó 40 años vista los precios evolucionasen muy por encima o muy por debajo de lo previsible. Por esa razón, invertir en vivienda una parte sustancial de sus ahorros le permitía mirar al futuro sin tanto miedo a la inflación. Los entornos de inflación elevada son los que más inspiran ese temor, porque tienden a enquistarse en el tiempo y a generar una elevada incertidumbre sobre el comportamiento a largo plazo de los precios.

¿Y la financiación? Una de las características de la inversión en vivienda es que su desembolso inicial es particularmente elevado. Eso hace que, quienes tienen unos ahorros pequeños, tengan que endeudarse para pagar la parte restante del precio de la vivienda que adquieren.  La financiación a tipo variable también palía de forma imperfecta los efectos de la inflación. Si la vivienda se financia a tipo fijo y los precios crecen menos de lo previsto, en términos reales, la financiación nos saldrá más cara de lo que preveíamos. No olvidemos que es en contextos de inflación elevada, y no tanto en contextos de estabilidad de precios, en los que es más probable encontrar grandes variaciones de la inflación sobre la inflación prevista; tanto elevaciones mayores a las previstas, como menores a las previstas. Los tipos variables suelen estar, en el largo plazo, relacionados con la inflación. Si la inflación es elevada, se exigirán tipos de interés mayores (para compensar la pérdida de poder adquisitivo) que si la inflación es más reducida.